Nachdem die Regierungskoalition am 03.06.2020 in einem Konjunkturpaket Quelle - BMWi unter anderem die Senkung der Mehrwertsteuer angekündigt hat, wurde diese Maßnahme nun am 12.06.2020 in einer Kabinettssitzung beschlossen Quelle - Bundesregierung.

Somit verringern sich die Umsatzsteuersätze von 7% auf 5% (ermäßigter Steuersatz) und von 19% auf 16% (Regelsteuersatz) befristet vom 01.07.2020 bis zum 31.12.2020 (nachfolgend „Übergangszeitraum“).

Welcher Satz kommt wann zur Anwendung?

Für die Auswahl des richtigen Umsatzsteuersatzes gilt der Zeitpunkt der Besteuerung wie folgt:

Bei Waren

• Zeitpunkt des Beginns der Lieferung
• oder wenn Empfänger*in die Verfügungsmacht über die Ware erlangt (wenn die Ware nicht bewegt wird, wie bei Immobilien)

Bei Dienstleistungen

• Die Vollendung der Leistung ist maßgeblich (Beispiel: kalenderjährliche Softwarelizenzen – 31.12.2020 und somit der verringerte Steuersatz)
• Wenn eine Teilleistung vorliegt, die sich als solche Abgrenzen lässt und zu der und deren Abrechnung eine entsprechende Vereinbarung vorliegt (Beispiel: Mieten oder regelmäßige Objektpflege – monatliche Abrechnung jeweils am letzten Tag des Monats)

Daraus ergeben sich Situationen, bei denen Rechnungen die nach dem 01.07.2020 eintreffen, trotzdem noch mit dem „alten“ Steuersatz besteuert werden. Der umgekehrte Fall zu Beginn 2021 sind Rechnungen, die mit dem verringerten Steuersatz gestellt werden müssen.

Behandlung unterschiedlicher Kostenkategorien

Alle Rechnungen, die sich auf sinnvoll aufzuteilende Leistungen – meist Monatsteilleistungen – beziehen, müssen im Übergangszeitraum mit dem verringerten Steuersatz besteuert werden. Dies sind beispielsweise:

• Objektpflege
• Gartenpflege
• Notrufgebühr für den Aufzug
• Mieten (mit Umsatzsteuer)
• Verwaltergebühr

Bei quasi messbaren Teilleistungen wird es für den Übergangszeitraum einen anderen Umsatzsteuerausweis geben. Dies umfasst vor allem

• Wasser
• Strom
• Wärme / Wärmeenergieträger

Auf der anderen Seite sind Jahresbeiträge mit dem Ende der Leistung zu besteuern. Dies kommt vor allem bei Mitgliedsbeiträgen oder Lizenzen vor.

• Softwarelizenzen

Somit sollten sie generell ein Auge darauf werfen, ob die Rechnungen ab jetzt bis zum Ende der Übergangszeit und ein wenig darüber hinaus die korrekte Umsatzsteuer ausweisen.

Weitere Auswirkungen für Sie als Hausverwalter*innen haben wir nachfolgend einmal für Sie in Bezug auf ihre Eigentümer*innen, Mieter*innen und Dienstleistungen dargestellt. Für jede dieser Gruppen zeigen wir, worauf Sie in der täglichen Arbeit achten sollten.

Konsequenzen für Eigentümer*innen, Mieter*innen und Dienstleistungen und Ihre Unternehmung

Im Umgang mit Dienstleister*innen kommen die größten Aufgaben auf Sie zu. So müssen Dauerrechnungen für Teilleistungen angepasst werden. Machen Sie ihre Dienstleister (rechtzeitig) darauf aufmerksam. Bei gegebenen Lastschriftmandaten kann es sonst zu erhöhtem Aufwand bei den Differenzrechnungen kommen. Daueraufträge, die von Ihnen ausgelöst werden sind hier auch genau zu prüfen. Ein besonderes Augenmerk gilt noch den Abschlussrechnungen der Versorger, die den Übergangszeitraum ebenfalls in Ihrer Abrechnung berücksichtigen müssen.

Bei Mieter*innen mit optierten Mietverträgen auf einen Umsatzsteuerausweis sind entsprechende Mietzahlungen anzupassen und somit ggf. auch Lastschrifteinzüge. Zudem haben die Mieter*innen anrecht auf eine ordentliche Rechnung, die mit dem (falschen) Ausweis der Umsatzsteuer im Mietvertrag nicht mehr gegeben sein dürfte. Eine korrekte Rechnung kann diesen Fehler aber heilen und sollte den Mieter*innen zumindest für die Übergangszeit ausgestellt werden. Rücksprachen mit ihrem Steuerberater empfehlen wir hier sehr.

Eigentümer*innen können nach § 9 Abs. 1 UStG zur Umsatzsteuer optieren. Der Gesetzgeber erfordert dafür, dass die Fläche ausschließlich für umsatzsteuerpflichtige Tätigkeit genutzt wird. Somit sind beim Vorsteuerabzug der Eigentümer*innen auf die richtigen Steuersätze zu achten. Hier können falsch ausgewiesene Umsatzsteuern in den Rechnungen zur Ablehnung des Vorsteuerabzugs durch das Finanzamt führen. Bei der Rechnungsprüfung in der WEG könnte im nächsten Jahr vermehrt diese Übergangszeit in den Fokus rücken. Somit lohnt es sich dies bereits gut vorzubereiten und ggf. entsprechende Stellen zu markieren.

Für Sie als Hausverwaltung bedeutet dies, dass Sie vor allem auf die Rechnungen zu Ihrem Verwalterhonorar achten und bereits gestellte Dauerrechnungen anpassen müssen. Haben Sie Lastschrifteinzüge oder Daueraufträge für Ihr Verwalterhonorar eingerichtet, sind diese zu ändern. Gleichzeitig haben Sie bitte auch ein Auge auf Ihre Kosten wie für Softwarelizenzen oder eingehende Rechnungen zu beispielsweise (IT-/Software-)Wartungsverträgen.

Fazit und Empfehlung

Es kommen ein paar neue Herausforderungen auf den Verwalteralltag zu. Nutzen Sie die Möglichkeit in den Austausch mit den Kollegen zu gehen und scheuen Sie nicht den Kontakt zum Steuerberater bei Unsicherheit der steuerlichen Behandlung. Das Zurückfordern von Geld ist meist schwieriger als das zahlen selbst, weshalb wir das genaue Prüfen Ihrer Daueraufträge empfehlen oder sie radikal einmal komplett zu Ende Juni zu beenden und neu anzulegen. So haben Sie einmal über alle Aufträge rüber geschaut.

Gerne besprechen wir persönlich mit Ihnen, wie Sie diese und zukünftige Herausforderungen meistern können. Melden Sie sich gern jederzeit bei uns.