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Chancen für Verwalter und Eigentümer zum neuen Wohnungseigentumsgesetz

WEG-Reform in der Übersicht

von Christopher Ahlers

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Lesezeit:

6 Minuten

Veröffentlicht:

10.4.2020

Autor*in:

Christopher Ahlers

Foto:

Marjan Grabowski

Viele befinden sich derzeit in einer Art Ruhemodus und wenige wie Ärzte, LKW-Fahrer, Mitarbeiter im Supermarkt und auch das Bundeskabinett laufen gerade auf Hochtouren. Teilweise sogar so hochtourig, dass fast unbemerkt Gesetze beschlossen werden, die nicht direkt etwas mit der Lage rund um Corona zu tun haben, dadurch aber auch gefühlt völlig untergehen.

Verkündung des Gesetzes noch im Sommer 2020 erwartet

So geschehen ist es vor ein paar Tagen mit der Reform zum Wohnungseigentumsgesetzes, welches zuletzt 2007 reformiert wurde. In der dritten Lesung und der Schlussabstimmung stimmte der Bundestag der Gesetzesreform zu. Diese geht nun weiter an den Bundesrat, der diesen Gesetzesentwurf auch eingebracht hat Quelle. Nach der Zustimmung durch den Bundesrat ist ein Inkrafttreten zu Beginn des zweiten auf die Verkündung folgenden Monats vorgesehen.

Der VDIV rechnet mit einer Verkündung noch im Sommer, sodass das neue Gesetz im Spätsommer / Herbst das erste Mal zum Tragen kommen könnte. Doch was genau wurde denn nun geändert? Wir geben hier einen kurzen Überblick und gehen in den nächsten Wochen auf die einzelnen Punkte näher ein und was das für Sie in der Praxis bedeutet. Gemeinsam mit Ihnen und für Sie finden wir gute Lösungen für die Umsetzung in der täglichen Arbeit.

Was generell auffällt

Generell lässt sich festhalten, dass eine Vereinfachung hin zur digitalen Korrespondenz geschaffen wird. Die drei Absätze in denen die Schriftform gefordert wird, soll durch „in Textform“ geändert werden. Das hat zur Folge, dass entsprechende Dokumente nicht händisch unterschrieben und in Papierform übermittelt werden müssen. Eine textuelle Form wie sie die E-Mail bietet, reicht aus. Bei Vollmachten für Eigentümerversammlungen beispielsweise ist darauf zu achten, dass die Personen namentlich genannt werden. Zudem sind die §§ für Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht und den Verwaltungsbeirat stark verschlankt und vereinfacht worden.

Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Überblick

§3: Stellplätze als Sondereigentum

Stellplätze gelten nun als Räume und können auch im freien Raum außerhalb des Gebäudes nun Sondereigentum sein. Dafür muss der Stellplatz allerdings durch Maßangaben im Aufteilungsplan eindeutig bestimmt sein.

§9a: Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Es ist nun einheitlich geregelt, dass alle Wohnungseigentümer als Gemeinschaft die Rechte und Pflichten wahrnehmen und ausüben. Sie ist somit auch für die Verwaltung gemeinschaftlich zuständig und kann diese an einen Verwalter abgeben.

§10: Allgemeine Grundsätze + §48 Abs 1.

Werden vereinbarungsändernde Beschlüsse aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst, so muss diese ins Grundbuch eingetragen werden, damit dieser Beschluss auch gegen jeden Nachfolger der Eigentümer wirken kann. Auch Altbeschlüsse vor Inkrafttreten der WEG-Reform müssen bis Ende 2025 im Grundbuch eingetragen werden, damit Änderung der Vereinbarung auch für Nachfolger, die ab 2026 Eigentümer werden, wirksam ist. Geschieht die Änderung aufgrund gesetzlicher Öffnungsklauseln (bspw. Regelungen aus dem Wohnungseigentumsgesetz), müssen diese nicht ins Grundbuch eingetragen werden.

§14 + §17: Pflichten des Wohnungseigentümers und deren Nichteinhaltung

Jeder Wohnungseigentümer hat die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Bei Nichteinhaltung kann die Pflicht zum Verkauf deutlich einfacher herbeigeführt werden als bisher. Vor allem das wiederholte nicht zahlen des Hausgeldes könnte ein triftiger Grund sein. Darüber zu entscheiden hat aber weiterhin ein Gericht.

§16: Nutzung und Kosten

Hier ist eine Vereinheitlichung zwischen WEG und Mietrecht vorgesehen. So soll die Kostentragung des Vermieters von Nebenkosten 1-zu-1 an den Mieter weitergegeben werden können mit demselben Umlageschlüssel wie in der WEG. Aus meiner Sicht zeigt sich erst in Zukunft, wie dies genau in der Praxis umgesetzt wird. Ist beispielsweise in einem Mietvertrag festgelegt, dass die Reinigung des Treppenhauses nach Quadratmetern umgelegt wird, überstimmt dann der Paragraph aus dem WEG den Mietvertrag?

§19: Regelung der Verwaltung

Instandhaltungsrücklage wird in Erhaltungsrücklage umbenannt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann allgemein beschließen, wann Geldforderungen fällig werden und was passiert, wenn ein Eigentümer seine Pflicht verletzt. Dadurch könnten Vertragsstrafen für säumige Eigentümer eingeführt werden.

§20: Bauliche Veränderungen mit einfacher Mehrheit, Elektromobilität und Glasfaseranschluss

Bauliche Veränderungen sollen mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden können. Auf eigene Kosten können Wohnungseigentümer einen Umbau für den Gebrauch für Menschen mit Behinderungen, zum Laden von Elektrofahrzeugen, zum Einbruchschutz und für einen Glasfaseranschluss verlangen. Die Durchführung der Maßnahmen kann durch die Gemeinschaft beaufsichtigt werden.

§23: Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen und Umlaufbeschluss in Textform

Eigentümerversammlungen können (noch) nicht von Gesetzes wegen komplett online durchgeführt werden. Allerdings kann beschlossen werden, dass Eigentümer über elektronische Kommunikation an einer Präsenz-ETV teilnehmen und ihre Rechte ausüben können. Der Schritt eine ETV komplett online durchzuführen, muss durch eine Vereinbarung gegangen werden. Zudem können umlaufbeschlüsse nun in Textform, also per E-Mail oder anderer Lösungen gefasst werden.

§24: ETV Ladungsfrist vier Wochen; Protokoll über alle Beschlüsse muss unverzüglich erstellt werden; Ruf nach ETV durch Eigentümer in Textform

Die Ladungsfrist der Eigentümerversammlung verlängert sich auf 4 Wochen und das Protokoll darf unverzüglich erstellt werden. Zudem wird es den Eigentümern erleichtert eine ETV zu verlangen, indem die Textform ausreichend ist.

§25: ETVs immer berschlussfähig; Mehrheitsbeschlüsse; Vollmacht in Textform genügt; Änderungen in der Beschlusssammlung

Beschlüsse werden in Zukunft mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen, egal um welchen Sachverhalt es geht. Die Eigentümerversammlungen sind immer beschlussfähig (solange die Formen und Fristen zur Einladung gewahrt wurden). Außerdem können Vollmachten in textform abgegeben werden, sprich auch beispielsweise per E-Mail erteilt werden. Die Beschlusssammlung ist ebenfalls in textform zu führen und kann somit auch problemlos in einer Software gespeichert werden. Dabei muss auf die Hervorhebung von Beschlüssen, die die Umlageschlüssel ändern oder eine abweichende Kosten- und Nutzungsverteilung baulicher Maßnahmen beschließen, geachtet werden.

§26: Verwalterbestellung und -abberufung

Verwalter werden weiterhin mit Stimmenmehrheit nach §25 bestellt und abberufen. Es muss aber kein Grund mehr vorliegen einen Verwalter abzuberufen. Verwalter können allerdings Kostenregelungen für eine vorzeitige Abberufung in ihren Verwalterverträgen regeln.

§27: Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

Verwalter bekommen „freie Hand“ bzw. die Möglichkeit Entscheidungen zu treffen und bei Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zu handeln: genauer gesagt, wenn eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht notwendig ist oder die entsprechende Maßnahme zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist. Die Rechte und Pflichten, die sich daraus ergeben, lassen sich durch die Eigentümergemeinschaft mittels Beschluss beschränken und erweitern. Dies bezieht sich allerdings nur aufs Innenverhältnis. Im Außenverhältnis ist die Vertretungsmacht unbeschränkt und auch nicht beschränkbar.

§28: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht

In Zukunft sollen die Beschlüsse lediglich über das Ergebnis der Abrechnung (über Guthaben und Nachforderung) sowie über die Höhe des neu zu zahlenden Hausgeldes (inkl. Erhaltungsrücklage) erfolgen. Die gesamte Abrechnung und der Wirtschaftsplan als solches ist nicht mehr Gegenstand des Beschlusses. Neu ist ein Vermögensbericht über die Erhaltungsrücklage, weitere bestehende Rücklagen und das Gemeinschaftsvermögen, der nach Ende eines jeden Kalenderjahres zur Verfügung zu stellen ist.

§29: Verwaltungsbeirat

Der Beirat kann durch Beschluss besetzt werden ohne eine Beschränkung der Größe. Bei mehr als einem Mitglied ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Der Verwaltungsbeirat soll den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen und eine Stellungnahme dazu verfassen. Sonst kann der Vorsitzende den Beirat einberufen. Ist der Verwaltungsbeirat unentgeltlich tätig, so beschränkt sich die Haftung neuerdings auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.

§44: Beschlussklagen

Sie werden nun gegen die gesamte Wohnungseigentumsgemeinschaft gestellt und nicht mehr gegen alle anderen Eigentümer außer einen selbst.

$49: Kostenentscheidung – soll wegfallen

Dadurch sollen die Prozesskosten nicht mehr dem Verwalter zu Lasten gelegt werden können. Über materiell-rechtliche Schadensersatzansprüche seien die Eigentümer ausreichend geschützt.

Fazit

Erste Chancen zeigen die vielzahl der geänderten Paragraphen selbst. Welche Möglichkeiten in der täglichen Arbeit für alle entstehen und wie diese realisiert werden können, zeigen wir in einzelnen Themenposts zur WEG-Reform in den nächsten Wochen.

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